Verborgen gebreken bij de aankoop van een huis

Verborgen gebreken bij de aankoop van een huis

Verborgen gebreken bij de aankoop van een huisHet aankopen van een woning gaat niet altijd zonder enig risico. Net na de transactie kunnen er zowel zichtbare als verborgen gebreken opduiken. Zo kunnen er tijdens de eerste weken dat het gezin in de woning woont problemen ontstaan met de vloer, muren of verwarming. Kortom, de droomwoning blijkt onmiddellijk minder rooskleurig dan gedacht. Wie draait er op voor deze gebreken? Of zijn de gebreken definitief verworven van zodra de oplevering werd aanvaard?

Het begrip ‘verborgen’ gebreken

Zichtbare gebreken zijn gebreken, zoals de benaming al doet vermoeden, die een kandidaat-koper kan vaststellen bij de aankoop van de woning. Vlekken op het parket, een muur die barsten vertoont, etc. Het lijkt logisch dan een normaal zorgvuldige koper deze problemen zal constateren tijdens een plaatsbezoek. Een verkoper kan nooit na de oplevering in gebreke worden gesteld voor zichtbare gebreken. Kopers doen er dus goed aan bij de aankoop van de woning alle ruimtes zorgvuldig te inspecteren. De tegenhanger van de zichtbare gebreken zijn de verborgen gebreken. Verborgen gebreken zijn gebreken die een normaal zorgvuldige koper op geen enkele manier kan waarnemen. Ook de verkoper heeft op zijn beurt de gebreken niet vastgesteld, of heeft alleszins de koper niet op de gebreken gewezen.

Alles binnen deze bijdrage draait rond het onderscheid tussen beide types van gebreken. Het lijkt dan ook logisch dat de kwalificatie van gebreken doorslaggevend is. Als koper kan men nooit een verhaal instellen voor zichtbare gebreken, tenzij er bij de oplevering een voorbehoud werd gesteld.

Bewijs van verborgen gebreken

De scheidingslijn tussen beide types van gebreken is flinterdun. Het komt er kortom op aan om de rechter te overtuigen van het feit dat de gebreken al aanwezig waren bij de aankoop van de woning en dat deze nooit redelijkerwijze vastgesteld konden worden. Bewijzen van deze onmogelijkheid kunnen geleverd worden via foto’s (bijvoorbeeld foto’s van de ruimte, maar waar nog geen enkele barst in de muren of vochtschade vast te stellen was) of een deskundigenverslag. Binnen de rechtbank wordt een verslag van een deskundige beschouwd als meer geloofwaardig. Een gemotiveerd verslag van een gerechtsdeskundige in uw voordeel, zal dus waarschijnlijk de rechter in uw richting doen besluiten.

Vooraleer men zich op de verborgen gebreken ten laste van de verkoper kan beroepen, is vereist dat men aantoont dat:

  • Het gebrek of de gebreken reeds bestonden op het moment van de verkoop;
  • De gebreken nog niet zichtbaar waren op moment van de verkoop (zie hiervoor);
  • De gebreken voldoende ernstig zijn. In die mate dat de woning onbruikbaar wordt voor het gebruik waartoe men het had bestemd of de waarde daarvan voor de koper doet verminderen. In de laatste hypothese zou men nooit het onroerend goed hebben gekocht voor de prijs die men bij de eigenlijke verkoop had betaald. De rechtspraak is bijgevolg terughoudend voor een vergoeding van verborgen gebreken bij minder ernstige problemen. De rechtspraak vereist in een dergelijke hypothese een verzwaarde informatie- en onderzoekplicht door de koper.

Daarenboven moet er een rechtsvordering door de koper worden ingesteld binnen een korte termijn. De jurisprudentie vereist effectief een rechtsvordering, waardoor een eenvoudig telefoontje naar de verkoper dat “alles toch niet zo oké is als men bij de ondertekening van de overeenkomst had voorgesteld” niet volstaat. De regeling voor verborgen gebreken is echter niet limitatief vastgesteld. Men kan perfect per onderhandse overeenkomst of notariële akte afwijken van de hierboven vermelde regeling.

Tip: Stelt u een verborgen gebrek vast? Stuur zo spoedig mogelijk een aangetekend schrijven naar de verkoper met daarin een opsomming van de verborgen gebreken. Het aangetekend schrijven kan benut worden als bewijselement om de reactie binnen een korte termijn aan te tonen.

Tip 2: Voor professionele verkopers (zoals een rechtstreekse aankoop van een projectontwikkelaar) is het veel moeilijker zich te bevrijden van hun aansprakelijkheid voor verborgen gebreken. Projectontwikkelaars, aannemers, promotors, etc. worden verondersteld te kwader trouw te zijn. Het is aan deze professionele verkoper om de bewijslast om te keren en aan te tonen dat men effectief niet op de hoogte was van het gebrek. Een dergelijk vermoeden werd in het leven geroepen om de bewijslast van consumenten te vereenvoudigen.

Afwijkende clausules

Het gros van de verkoopovereenkomsten zal echter een afwijkende clausule van de standaardregeling omsluiten. De verkoper zal graag wensen te bedingen dat hij niet aansprakelijk is voor eventuele verborgen gebreken. Bijvoorbeeld 1: “het onroerend goed wordt verkocht in de staat waarin het zich bevindt”. Bijvoorbeeld 2: “de verkoper is niet aansprakelijk voor verborgen gebreken”. Kan men zich als verkoper van zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken exonereren?

Belangrijk is om na te gaan of de verkoper te goeder of kwader trouw is. Een exoneratieclausule zoals hiervoor vermeld, is geldig op voorwaarde dat de verkoper te goeder trouw is. Met andere woorden: de verkoper mag niet op de hoogte zijn van de gebreken. Wanneer de verkoper daartegenover op de hoogte is van het gebrek, of hij heeft via allerhande pogingen getracht het gebrek te verdoezelen (bijvoorbeeld een schilderij hangen boven een vochtplek) zal hij wel aansprakelijk gesteld kunnen worden.

Sancties

Wat zijn de sancties voor verborgen gebreken? Kan men als koper de koopovereenkomst laten ontbinden? Wanneer het verborgen gebrek een welbepaalde graad van ernst heeft bereikt en aan de hiervoor vermelde voorwaarden voldoet, kan men als koper vragen de verkoopovereenkomst te laten ontbinden. In een dergelijke hypothese ontvangt men als koper de koopprijs terug tegen afgifte van het aangekochte goed. Daarenboven kan de koper in geval van kwade trouw van de verkoper een schadevergoeding eisen. Wanneer men bijvoorbeeld een onroerend goed kocht om om te vormen tot kotencomplex en deze onmiddellijk het volgend academiejaar door te verhuren, kan men een vergoeding eisen voor het verlies aan huuropbrengsten. Een derde optie is het aangekochte goed behouden, maar tegen een verlaging van de koopprijs. Op die manier behoudt de koper het goed waarin hij interesse had, maar betaalt hij enkel de prijs die hij effectief voor een goed met een dergelijke kwaliteit zou wensen te betalen.

Ondanks de hierboven vermelde uiteenzetting toch te maken gekregen met verborgen gebreken? Neem dan contact op met uw notaris of advocaat voor verdere bijstand.

Verborgen gebreken bij de aankoop van een huis
4 (80%) 1 stemmen

Related Posts
Lees vorig bericht:
Ongeval op school. Voor wat zijn kinderen verzekerd?

Gemiddeld raken jaarlijks 20 à 25 procent van de schoolgaande kinderen betrokken bij een ongeval. Op de speelplaats, in de...

Sluiten