Het is een situatie waar velen onder ons waarschijnlijk niet hopen aan te denken, en toch het gebeurt in de praktijk. Een alleenstaande man of vrouw die een nieuwbouwwoning of appartement koopt en tussen het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en afgifte van de authentieke akte overlijdt. Wat dan met mogelijke nabestaanden: zijn ze gehouden tot de verkoopovereenkomst? Of kunnen ze ontsnappen met de boodschap ‘dat ze de koop niet hebben gewild’? De verzekering ‘accidenteel overlijden’ verhelpt veel van dit euvel.
Accidenteel overlijden?
In het Belgische recht is een koop geldig tot stand gekomen eens er wilsovereenstemming is over zaak en prijs. Ook al is de zaak nog niet geleverd, of de prijs nog niet betaald. Met andere woorden: de verkoopovereenkomst die verkoper en koper bij de verkoop van een woning ondertekenen, is weldegelijk bindend. Het Belgische burgerlijk wetboek zwijgt stil over de termijn tussen het ondertekenen van deze overeenkomst en het verleiden van de akte. Er is enkel sprake van een fiscale bepaling die stelt dat registratierechten, die verschuldigd zijn op de verkoop, binnen de vier maanden na de ondertekening van de verkoopovereenkomst moeten worden betaald.
Tot in 1998 stonden erfgenamen in een dergelijke situatie als in de eerste paragraaf, voor een moeilijk gegeven. Erfgenamen van de koper moesten de wil van de koper honoreren, en dus de verdere verkoop laten doorgaan. De enige mogelijke piste was die van ‘ontbinding van de verkoopovereenkomst’ via de rechter. Ze riskeerden daarbij echter wel het door de koper betaalde voorschot te verliezen. Ander alternatief: de koop laten doorgaan en de woning opnieuw te koop aanbieden op de markt. Daarvoor moesten de erfgenamen wel vaak een overbruggingskrediet aangaan om de hele koopsom te kunnen betalen. Een financieringsvorm die doorsnee duurder is dan klassiek lenen op de lange termijn. Enig voordeel van deze piste: door de onmiddellijke herverkoop kon men (een deel van) de registratierechten terugvorderen.
Bewust van dat probleem zochten notarissen een nieuwe piste. Deze van de ‘gratis verzekering tegen accidenteel overlijden’. Sinds 1 januari 1998 kunnen erfgenamen van een overleden(e) daarop terugvallen. De voorwaarden waaronder een dergelijk verzekering opereert, zijn als volgt:
-
Het verzekerde bedrag omvat enkel de verkoopprijs plus de kosten, rechten en overdrachtskosten min de sommen die vóór het risico zich voordeed, reeds werden betaald, met uitzondering van de bijkomende rechten en boetes indien de belastingadministratie een te lage handelswaarde vaststelt. Het gaat daarbij om het probleem van de zogenaamde ‘onder de tafel’-transactie. Om registratierechten te vermijden, kwamen verkoper en koper nogal eens overeen om een lager bedrag bij de notaris als verkoopprijs te verklaren en bovenop ‘handje contantje’ een deel te overhandigen. De fiscus kan in dergelijke gevallen niet alleen het ontdokene gaan verhalen, maar ook nog eens bijkomende boete opleggen. Hoe hoger het ontdoken bedrag, des te hoger de boete.
-
De begunstigden zijn zij die rechten op de overledene kunnen verhalen. Daarbij gaat het om de erfgenamen of legatarissen in al zijn vormen.
-
De verzekerden zijn natuurlijke personen. Kortom, rechtspersonen worden uitgesloten van de gratis verzekering.
-
Het overlijden mag geen organische oorzaak hebben, maar moet het gevolg zijn van een plots en ongewild ongeval. Overlijdens ten gevolge van een ziekte of zelfmoord worden uitgesloten. Anders zou er te eenvoudig misbruik kunnen gemaakt worden van de regelgeving.
-
De mogelijkheid wordt gedurende 123 dagen gedekt. Als gevolg van de fiscale regelgeving moet de akte binnen de vier maanden na het sluiten van de verkoopovereenkomst worden verleden. Werd de verkoop onder opschortende voorwaarde aangegaan, dan moet de authentieke akte worden verleden binnen de vier maanden nadat de voorwaarde zich voordeed. Bijvoorbeeld: koper en verkoper komen overeen dat de koopovereenkomst onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een hypothecaire lening wordt aangegaan. Verkrijgt de koper uiteindelijk de lening op dag X, dan moet de akte worden verleden binnen de periode X + 4 maand.
-
De verkoopovereenkomst moet worden ondertekend in het kantoor van de notaris.
-
De verkoopovereenkomst moet worden ondertekend door de overleden(e) zelf of door een vertegenwoordiger met afgebakende vertegenwoordigingsbevoegdheid.
-
De overeenkomst wordt gedateerd en krijgt een stempel van de notaris.
-
Er wordt een voorschot van minimaal vijf procent aangetoond door een ontvangstbewijs door het notariskantoor uitgeschreven.
Zijn bovenstaande negen voorwaarden vervuld? Dan genieten erfopvolgers automatisch van het voordeelsysteem. Een geschikte oplossing om onvermogende erfgenamen of minderjarigen zonder bevoegdheid een steun te bieden. Kleine nuance is dat het bedrag van de verzekering beperkt is tot 250.000 euro, een bedrag waar je dag van vandaag niet al te uitbundig mee moet omgaan op de vastgoedmarkt. De prijzen van woningen zijn dan ook tussen 2000 en nu bijna verdubbeld. Misschien tijd dat de wetgever dit miniem gebrek verhelpt.
